글 : 권호현 변호사(세입자114) Q. 임대인이 성실한데 돈이 없다는 데, 임차권등기와 소송 말고 다른 길은 없을까요? 답변키워드 1. 묵시적 갱신 중인 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 3개월 뒤 계약이 끝남. 만기에 보증금을 못 받으면 임차권등기명령, 보증금반환소송, 가압류로 가되, 그 전에 그 절차가 임대인에게 얼마만큼의 손해인지 숫자로 알려주는 것이 협상의 시작 2. 다가구주택 1순위 임차인의 임차권등기명령은 임대인과 나머지 10세대의 운명을 함께 바꿈. 임대인의 자력과 상환 이력을 서류로 확인한 뒤에야 다음 선택이 가능함 3. 보증금을 ’빌려준 돈’으로 바꾸는 방법이 있음. 준소비대차 + 선순위 근저당권 감액 + 후순위 근저당권 설정 + 집행인낙 공증. 대항력을 내주는 대신 순위(근저당권)와 속도(공증)를 받는 교환임 4. 선택은 숫자로 함. 바로 집행하면 6~70%, 1년 뒤 연체여도 약 64%, 완납되면 연 20%. 어느 경우에

글 : 김대진 변호사(세입자114 운영위원장) Q. 대전 유성구 소재 다가구주택에 살고 있는 세입자입니다. 2022년 2월 신축된 주택에 보증금 1억 5천만원에 계약을 하였고, 계약 당시 채권최고액 8억 4천만원의 은행 선순위 근저당권이 있는 걸 알고 입주했습니다. 그런데 최근 법원으로부터 은행에서 경매를 넣었다고 연락을 받았습니다. 현재 거주 중인 주택은 총 7가구로, 확정일자는 가장 먼저 받았으나 전입신고는 저를 포함해 4가구가 같은 날 했으며(보증금 액수는 각각 1억 4천~5천만원 사이), 제가 전입신고를 한 이후 나중에 전입신고를 한 나머지 3가구의 보증금은 각각 1억 8천만원, 1억 2천만원, 1억 5천만원입니다. 경매에서 보증금 일부라도 배당받을 수 있을까요? 답변키워드 1. 후순위 임차인은 경매에서 대항력 인정되지 않아 낙찰 시 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 퇴거해야 함 2. 다가구주택의 후순위 임차인은 선순위 근저당권, 다른 임차

글 : 소현민 변호사(세입자114 사무처장) Q. 빌라 세입자입니다. 천장에서 누수가 발생하고 있는데, 심할 때에는 누수로 인해 누전 차단기까지 내려가는 상황입니다. 집주인에게 수리해달라고 요청했는데, 집주인이 임대차계약서에 수선의무 면제 특약이 있다면서 수리해주지 않고 있습니다. 더 이상 거주가 불가능할 것으로 판단되는데, 계약을 해지하고 보증금을 반환받을 수 있나요? 답변키워드 1. 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하여야 하는 수선의무를 부담합니다. 2. 수선의무 면제 특약이 있더라도 대규모 수선까지 임대인의 책임이 면제 되는 것은 아닙니다. 3. 누수로 주택의 사용·수익에 지장이 있는 경우에는 그 정도에 따라 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다. 4. 수선을 요구하였음에도 임대인이 누수를 수리하지 않아 정상적인 거주가 어려운 경우, 임차인은 임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

글 : 이강훈 변호사(세입자114 센터장) Q. 다가구주택 임차인인데 보증금을 못 돌려받고 있어요! 답변키워드 1. 근저당권 설정일(2020년 3월) 기준 소액임차인 범위에 해당하여 최대 3,700만 원까지 최우선변제금 보호 가능 2.경매 시 선순위 근저당 및 다른 소액임차인 배당금으로 인해 보증금 전액 회수는 불확실 3. 즉각적인 소송 및 경매 진행보다는 임대인의 경과 관망 및 다른 재산 상태 조사가 우선 필요 4. 다가구주택은 안전한 보증금 회수를 위해 전세보다 보증금이 적은 월세 계약 체결이 바람직함 <문의내용> 서울 다가구주택에 거주 중인 세입자입니다. 계약서상 보증금은 1억 2,500만 원이지만 별지에 작성된 실제 보증금은 1억 1,000만 원입니다. 2020년 5월 23일부터 중기청 대출을 통해 2년씩 3회(총 6년) 계약을 이어왔으며, 만기일은 2026년 5월 23일입니다. 입주 전인 2020년 3월에 이미 임대인의 근저당권 7억 2

글 : 김대진 변호사(세입자114 운영위원장) 계약만기가 얼마 안 남았는데 임대인이 보증금을 못 돌려줄 거 같아요! 1. 먼저 묵시적 갱신이 되지 않도록 임대차계약의 종료사실을 확실히 해두어야 함 2. 보증금을 못 받은 채 이사를 가게 된다면, 먼저 주택임차권등기를 마친 후 이사를 해야 대항력 및 보증금에 대한 우선변제권 유지 가능 3. 임대인이 보증금을 계속 반환하지 않는다면 보증금반환청구소송 및 경매신청까지 고려해야 함. 지연손해금은 주택을 인도해야만 청구 가능 4. 임대인이 보증금을 반환할지 확실치 않은 상태에서 새로 이사갈 집을 계약하는 것은 신중하게 선택해야 추가적인 손해를 피할 수 있음 <문의내용> 보증금 2억원에 전세로 살고 있는 세입자입니다. 직장과 거리가 좀 있어서 8월 9일 계약기간이 만료되면 다른 곳으로 이사를 가려고 계획 중입니다. 이미 5월 초에 임대인에게 만기 시 연장하지 않고 이사를 가겠다고