[260831]이달의 상담사례_집주인이 수선의무 면제특약을 내세워 수리를 해주지 않고 있어요.계약해지, 보증금 반환 받을 수 있나요?

Q. 빌라 세입자입니다. 천장에서 누수가 발생하고 있는데, 심할 때에는 누수로 인해 누전 차단기까지 내려가는 상황입니다. 집주인에게 수리해달라고 요청했는데, 집주인이 임대차계약서에 수선의무 면제 특약이 있다면서 수리해주지 않고 있습니다. 더 이상 거주가 불가능할 것으로 판단되는데, 계약을 해지하고 보증금을 반환받을 수 있나요?

• 답변키워드

• 1. 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하여야 하는 수선의무를 부담합니다.

  2. 수선의무 면제 특약이 있더라도 대규모 수선까지 임대인의 책임이 면제 되는 것은 아닙니다.

  3. 누수로 주택의 사용·수익에 지장이 있는 경우에는 그 정도에 따라 차임의  전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다.

  4. 수선을 요구하였음에도 임대인이 누수를 수리하지 않아 정상적인 거주가 어려운 경우, 임차인은 임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

<문의내용>

빌라 세입자입니다. 천장에서 누수가 발생하고 있는데, 심할 때에는 누수로 인해 누전 차단기까지 내려가는 상황입니다. 집주인에게 수리해달라고 요청했는데, 집주인이 임대차계약서에 수선의무 면제 특약이 있다면서 수리해주지 않고 있습니다. 더 이상 거주가 불가능할 것으로 판단되는데, 계약을 해지하고 보증금을 반환받을 수 있나요?

<답변내용>

1. 임대인은 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태를 유지하여야 하는 수선의무를 부담합니다.

임대인은 민법 제623조에 따라 임차인이 목적물을 사용·수익할 수 있는 상태로 목적물을 임차인에게 인도하여야 하고, 임대차 기간 중에도 그러한 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 어떠한 상태가 사용·수익에 적합한 상태인지 여부는 임대차 목적물의 통상적인 사용방법을 중심으로 하되, 단순히 물리적인 사용·수익 가능성뿐만 아니라 임대차의 목적과 유형, 거래 관행, 계약의 내용을 통해 드러난 당사자의 의사 등을 종합적으로 고려하여 판단합니다.

따라서 주택에 누수가 발생하여 정상적인 주거생활에 지장이 생기고 있다면, 특별한 사정이 없는 한 임대인은 누수의 원인을 확인하고 필요한 수선을 할 의무를 부담합니다.

2. 수선의무 면제 특약이 있더라도 대규모 수선까지 임대인의 책임이 면제되는 것은 아닙니다.

임대인의 수선의무는 특약으로 이를 면제할 수도 있습니다. 그러나 이러한 특약에 따라 임대인이 수선의무를 면하는 것은 통상적으로 발생할 수 있는 소규모의 수선에 한정됩니다. 반면 대규모 파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비의 교체 등은 일반적인 수선의무 면제 특약에 포함되지 않고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담합니다.

사안의 경우와 같이 천장에서 지속적으로 누수가 발생하고, 심한 경우 누전 차단기까지 내려가는 상황이라면 이를 통상적인 소규모 수선의 범위에 해당한다고 보기는 어렵습니다. 따라서 임대차계약서에 수선의무 면제 특약이 있다는 이유만으로 임대인이 수선의무를 면한다고 보기는 어렵습니다.

3. 누수로 주택의 사용·수익에 지장이 있는 경우에는 그 정도에 따라 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다.

임대차계약에서 목적물을 사용·수익하게 할 임대인의 의무와 임차인의 차임 지급의무는 서로 대응하는 관계에 있습니다. 따라서 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 임차인이 임차목적물을 전혀 사용할 수 없는 경우에는 그 기간 동안 차임 전부의 지급을 거절할 수 있고, 사용·수익에 일부 지장이 있는 경우에는 그 지장의 정도에 상응하는 범위에서 차임의 지급을 거절할 수 있습니다.

다만 실제로 어느 정도의 차임 지급을 거절할 수 있는지는 누수의 부위와 범위, 지속기간, 주거생활에 미치는 영향 등을 종합하여 판단하게 됩니다. 따라서 일부 누수가 있다는 이유만으로 임차인이 임의로 차임 전액을 장기간 지급하지 않는 것은 신중할 필요가 있습니다.

4. 수선을 요구하였음에도 임대인이 누수를 수리하지 않아 정상적인 거주가 어려운 경우, 임차인은 임대차계약을 해지하고 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

임대인이 수선의무를 이행하지 않고 그로 인하여 임차인이 임차목적물을 계약의 목적에 따라 정상적으로 사용·수익하기 어려운 상태가 계속된다면, 임차인은 임대인의 수선의무 불이행을 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

다만 추후 임대인이 누수의 정도나 계약해지의 적법성을 다툴 가능성에 대비하여, 누수 부위와 피해 정도를 사진이나 동영상으로 촬영해 두고 임대인에게 문자나 내용증명 등으로 누수 사실과 수선요구를 명확하게 남겨두는 것이 좋습니다.

그리고 임대인에게 상당한 기간을 정하여 수리를 요구하면서, 그 기간 내에 수선하지 않을 경우 임대차계약을 해지하겠다는 의사를 함께 통지하는 것이 바람직합니다.