[261029] [특집]세입자114·민변 변호사들의 법률의견서, 공공 사회주택 보증금 미반환 사태 해결의 결정적 열쇠되다!

녹색친구들 사태, 연남·대조점 공공 매입 합의… 삼송점은 보증 가입으로 구제

이강훈(세입자114 센터장)·이혁(세입자114)·이종진(민변) 변호사, 7월 "건물 매입은 배임 아니다" 법률의견서 HUG 전달

사회주택 운영사 '녹색친구들'의 보증금 미반환 사태가 수습 단계에 들어섰다. 연남·대조점은 10월 토지지원리츠가 건물을 사들이기로 매각 합의를 마쳤고, 삼송점은 주택도시보증공사(HUG)가 내규를 고쳐 임대보증금 보증 가입 절차를 밟고 있다. 앞서 7월 이강훈(세입자114 센터장)·이혁(세입자114)·이종진(민변) 변호사는 HUG가 매입을 미루며 내세운 '배임' 우려를 반박하는 법률의견서를 HUG 이사진에 전달했다.

사태 개요

녹색친구들은 공공이 땅을 빌려주고 민간이 건물을 지어 운영하는 '토지임대부 사회주택' 운영사다. 행운·연남·창천·대조·삼송·성산 6개 주택 모두에서 보증금 미반환이 발생했다. 토지와 건물 소유주가 달라 입주자들은 전세보증보험에 가입할 수 없었다.

2024년 말 기준 녹색친구들의 부채는 240억 원을 넘었고, 2020년 무렵부터 완전자본잠식 상태였던 것으로 보도됐다. 9월 22일 대책위원회 발표 기준 피해 규모는 연남점 10세대(약 12억 원), 삼송점 6세대(약 7억1000만 원), 대조점 2세대(약 2억5000만 원)다. 세입자들은 6월 대표를 업무상 횡령·사기 등 혐의로 고소했고, 마포경찰서가 수사 중이다.

HUG의 '배임' 입장

연남·대조·삼송점의 땅은 HUG가 대주주인 토지지원리츠가 소유한다. 토지임대차계약에는 운영사가 임대료를 연체하면 계약을 해지하고 리츠가 건물을 매입할 수 있다는 조항이 있다.

HUG는 한창민 사회민주당 의원실 질의에 리츠가 보증금을 보전하는 것은 근거 없는 채무 인수로 볼 수 있고, 이사와 주주에게 배임죄가 성립할 수 있다고 답했다.

세입자114·민변 변호사들의 법률의견서

오마이뉴스가 8월 12일 보도한 법률의견서에 따르면, 이강훈(세입자114 센터장)·이혁(세입자114)·이종진(민변) 변호사는 7월 27일 리츠나 SH가 계약에 따라 건물을 매입하는 것은 업무상배임죄에 해당하지 않는다는 의견을 냈다. 의견서는 HUG 이사진에 전달됐다. 주요 내용은 다음과 같다.

1. 건물매입권은 사업 초기부터 계약서에 명시된 권리이며, 삼송점 등 대부분 지점은 임대료가 12개월 이상 연체돼 해지 요건을 갖췄다.

2. 배임죄의 손해는 거래 전후 전체 재산

   을 비교해 판단한다. 계약 조건상 삼송·창천·행운점은 감정가의 50%, 성산점은 40~70%에 매입할 수 있다. 승계할 보증금은 매입가에서 빼고 잔금만 지급하는 구조다.

3. 세입자들이 개별 판결로 경매를 진행하면 저가낙찰, 낮은 배당, 토지·건물 권리 분리 등의 문제가 생길 수 있다.

변호사들은 매입대금에서 보증금과 선순위 채무를 정산한 뒤 새 운영자에게 사업을 승계하는 방안을 제시했다.

이후 경과

HUG는 연남·대조점 매입이 늦어진 이유로 법률적 쟁점 검토, 감정평가, 근저당권자와의 채무 조정을 들었다. 연남·대조점 땅은 HUG와 SH가 2대 1로 출자한 리츠 소유다.

삼송점에 대해 HUG는 감정가 50%로 매입하면 녹색친구들이 채무 승계에 따른 차액을 내야 하지만 자금 여력이 없어 매입을 진행할 수 없다고 밝혔다. 대신 토지 소유주가 참여하면 토지 가치를 주택 가격에 포함하도록 내규를 고쳤다. 이 개정은 토지임대부 사회주택 사업장 전체에 적용된다. 삼송점의 미반환 보증금은 약 8억2000만 원이며, 이미 퇴거한 1세대는 HUG가 별도로 구제했다.

서울시 사회주택 보증금 미반환 사업장은 모두 8곳(9월 기준 41가구, 29억6600만 원)이다. 이 중 6곳은 서울시가 17억5500만 원을 선지급해 해결했고, 남은 2곳이 녹색친구들 연남·대조점이었다.

녹색친구들 공공 사회주택 보증금 미반환 사태, 세입자114·민변 변호사들이 '배임' 논리 반박하며 해결에 앞장섰습니다

법률의견서로 공공 매입의 길 제시… 연남·대조점 매입 합의, 삼송점은 보증 가입으로 구제

공공의 이름을 믿고 들어간 집에서 청년들의 보증금이 사라졌습니다. 사회주택 운영사 '녹색친구들'이 운영한 6개 주택 모두에서 보증금 미반환이 일어났고, 피해 세입자들은 반년 넘게 공공기관 사이를 오가며 답을 기다려야 했

습

니다. 그리고 2026년 10월, 연남·대조점은 공공 출자 리츠의 건물 매입이 최종 합의됐고 삼송점은 보증 가입 방식으로 구제 절차에 들어갔습니다. 그 과정에서 HUG가 매입을 미루며 내세운 '배임' 논리를 정면으로 반박한 것이 세입자114·민변 변호사들의 법률의견서였습니다. 사태의 시작부터 해결까지 정리합니다.

1. 공공의 간판을 믿었던 청년들

녹색친구들은 공공이 땅을 빌려주고 민간이 건물을 지어 운영하는 '토지임대부 사회주택' 운영사입니다. 입주자 대부분은 34세 이하 청년으로, LH·SH 홈페이지 공고를 보고 '공공이 하는 사업'이라 믿고 입주했습니다. 그러나 땅과 건물 주인이 달라 전세보증보험에는 가입할 수 없었습니다.

운영사의 재무 상태는 이미 위태로웠습니다. 녹색친구들은 2020년 무렵부터 부채가 자본보다 많은 완전자본잠식 상태였고, 2024년 말 기준 부채는 240억 원을 넘었습니다. 그런데도 신규 세입자 모집은 계속됐습니다.

첫 사고는 2025년 6월 행운점에서 났습니다. 2026년 3월 연남점에서 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 나오면서 피해가 잇따랐고, 4월 초 세입자들이 찾아간 녹색친구들 사무실은 텅 비어 있었습니다. 결국 행운·연남·창천·대조·삼송·성산 6개 주택 모두에서 보증금 미반환이 발생했습니다. 관리비가 건물 관리에 쓰이지 않아 누수와 오수 역류, 단전·단수 위기까지 겹쳤습니다.

9월 22일 대책위원회 발표 기준 피해 규모는 다음과 같습니다.

피해 세입자 가운데 전세사기 피해자로 인정받은 사람은 한 명도 없었습니다. 그래서 대출 연장과 대환도 막혔습니다. 세입자들은 6월 녹색친구들 대표를 업무상 횡령·사기 등 혐의로 고소했고, 마포경찰서가 수사하고 있습니다.

2. 해법은 계약서에 있었지만, HUG는 '배임'을 걱정했습니다

연남·대조·삼송점의 땅은 HUG가 대주주인 토지지원리츠가 갖고 있습니다. 연남·대조점 리츠는 HUG와 SH가 2대 1로 출자했고, 삼송점 리츠는 HUG가 지분 100%를 갖고 있습니다. 토지임대차계약에는 운영사가 임대료를 연체하면 계약을 해지하고 리츠가 건물을 매입할 수 있다는 조항이 있었습니다. 삼송점 등 대부분 지점은 임대료가 12개월 넘게 밀려 이미 해지 요건을 갖춘 상태였습니다.

세입자들은 5월 트럭 시위, 6월 18일 HUG 동부기금센터 앞 기자회견으로 공공 매입을 요구했습니다. 7월 초에는 국토교통부가 피해자들을 만나 대책이 늦어진 데 사과하고 리츠를 통한 매입 방안을 언급했습니다. 그러나 HUG는 한창민 사회민주당 의원실 질의에 리츠가 보증금을 보전하면 근거 없는 채무를 인수하는 셈이고, 이사와 주주에게 배임죄가 성립할 수 있다고 답했습니다. 세입자들에게는 몇 달째 '법적 검토 중'이라는 답만 돌아왔습니다.

3. 세입자114·민변 변호사들이 법률의견서로 반박했습니다

이강훈(세입자114 센터장)·이혁(세입자114)·이종진(민변) 변호사는 7월 27일 법률의견서를 내고, 리츠나 SH가 토지임대차계약에 따라 건물을 매입하고 기존 임대차관계와 사회주택 사업을 새 운영주체에 넘기는 것은 업무상배임죄에 해당하지 않는다고 밝혔습니다. 의견서는 HUG 이사진에게 전달됐고, 오마이뉴스가 8월 12일 단독 보도했습니다.

의견서의 핵심 논리는 세 가지입니다.

• 임무위배가 아닙니다. 건물매입권은 사고 뒤 새로 생긴 요구가 아니라 사업 초기부터 계약서에 적힌 정당한 권리입니다. HUG 스스로도 의원실 답변에서 매입권을 토지임대인이 낮은 가격에 사들여 자기 재산을 지키는 장치라고 설명했습니다.

• 재산상 손해가 없습니다. 대법원 판례에 따르면 배임죄의 손해는 거래 전후 전체 재산을 비교해 판단합니다. 계약 조건대로라면 삼송·창천·행운점은 감정가의 50%, 성산점은 40~70%에 건물을 살 수 있습니다. 승계할 보증금은 매입가에서 빼고 잔금만 치르는 구조라 리츠가 일방적으로 빚을 떠안지 않습니다. 오히려 땅과 건물을 함께 소유해 임대수익과 재매각 기회를 얻습니다.

• 개별 경매는 해법이 아닙니다. 세입자들이 각자 판결을 받아 경매에 넘기면 선순위 채권 때문에 유찰이 거듭되고, 저가 낙찰과 낮은 배당, 토지·건물 권리 분리, 철거소송 같은 새로운 문제가 생길 수 있습니다. 리츠 역시 땅을 오래 쓰지 못해 손실이 커집니다.

변호사들은 리츠가 계약상 매입권을 행사하고, 매입대금에서 임차보증금과 선순위 채무를 정산한 뒤 새 운영자에게 사업을 넘기는 방안을 가장 적절한 해결책으로 제시했습니다. 세입자 피해를 줄이면서 공공의 손실도 최소화하는 길이라는 것입니다.

4. 이후 경과: 매입 합의와 보증 가입

연남·대조점은 리츠가 건물을 매입합니다. HUG는 8월 18일 연남·대조점을 국토부·SH와 협의해 매입하겠다고 밝혔습니다. 채권자와 협의해 이자를 없애고 원금을 일부 조정한 뒤 사들이는 방식으로, 두 곳의 채무는 66억2000만 원입니다. 10월 14일 매각이 최종 합의됐고, 매입가는 감정가의 100%로 기존 채무와 비슷한 수준입니다. 소유권 이전을 거쳐 리츠가 세입자들에게 보증금을 돌려줄 예정입니다. HUG는 매입이 늦어진 이유로 법률적 쟁점 검토, 감정평가, 근저당권자와의 채무 조정을 들었습니다.

삼송점은 보증 가입으로 구제됩니다. 삼송점은 감정가 약 20억 원에 채무가 27억1000만 원이어서 매입 협상이 늦어졌습니다. HUG는 감정가 50%로 매입하면 녹색친구들이 채무 승계에 따른 차액을 내야 하는데 그럴 자금이 없다고 설명했습니다. 이강훈 변호사가 9월에 세입자 피해를 예정한 설계라고 비판했던 바로 그 조항입니다. 대신 HUG는 9월 내규를 고쳐, 토지 소유주가 참여하면 토지 가치를 주택 가격에 포함할 수 있게 했습니다. 이 개정으로 토지임대부 사회주택 전체가 조건을 갖추면 임대보증금 보증에 가입할 수 있게 됐습니다. 삼송점 미반환 보증금은 약 8억2000만 원이며, 세입자들은 보증 가입 심사의 최종 협상 단계에 있습니다. 이미 퇴거한 1세대는 HUG가 별도로 구제했습니다.

이로써 서울시 사회주택 보증금 미반환 사업장 8곳(9월 기준 41가구, 29억6600만 원)의 수습도 마무리 단계에 들어섰습니다. 나머지 6곳은 서울시가 17억5500만 원을 선지급해 해결했습니다.

5. 남은 과제

이번 사태는 몇 가지 숙제를 남겼습니다. 먼저 운영사의 재무 상태를 미리 거르는 장치가 필요합니다. 녹색친구들은 자본잠식 상태에서도 공공 사업 공모를 통과했고, 사태가 한창이던 4월에도 경기주택도시공사 공모 1차 심의를 통과했다가 피해자 민원 뒤 스스로 철회했습니다. 다음으로, 토지임대부 사회주택 세입자들이 전세사기 피해자 인정에서 빠지는 사각지대를 메워야 합니다. 이번 HUG 내규 개정으로 보증 가입 길은 열렸지만, 이미 피해를 입은 세입자들이 끝까지 보증금을 돌려받는지도 지켜봐야 합니다. 운영사 대표에 대한 수사도 진행 중입니다.

법이 약자의 편에 설 때

막막하던 청년 세입자들 곁에서 법률가들은 '배임'이라는 벽 앞에 멈춘 공공에게 계약서 안에 이미 있던 해법을 다시 보여 주었습니다. 이번 의견서는 법이 약자의 편에 설 때 무엇이 가능한지 보여 준 사례입니다. 함께 머리를 맞댄 이강훈·이혁·이종진 변호사님께 깊이 감사드립니다. 세입자114는 마지막 한 분의 보증금까지 돌아오는 날까지 세입자들과 함께하겠습니다.

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