[260930]이달의 상담사례_다가구주택의 후순위 임차인인데 경매에서 최우선소액보증금을 배당받을 수 있을까요?

글 : 김대진 변호사(세입자114 운영위원장)

Q. 대전 유성구 소재 다가구주택에 살고 있는 세입자입니다. 2022년 2월 신축된 주택에 보증금 1억 5천만원에 계약을 하였고, 계약 당시 채권최고액 8억 4천만원의 은행 선순위 근저당권이 있는 걸 알고 입주했습니다. 그런데 최근 법원으로부터 은행에서 경매를 넣었다고 연락을 받았습니다. 현재 거주 중인 주택은 총 7가구로, 확정일자는 가장 먼저 받았으나 전입신고는 저를 포함해 4가구가 같은 날 했으며(보증금 액수는 각각 1억 4천~5천만원 사이), 제가 전입신고를 한 이후 나중에 전입신고를 한 나머지 3가구의 보증금은 각각 1억 8천만원, 1억 2천만원, 1억 5천만원입니다. 경매에서 보증금 일부라도 배당받을 수 있을까요?

• 답변키워드

• 1. 후순위 임차인은 경매에서 대항력 인정되지 않아 낙찰 시 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 퇴거해야 함

  2. 다가구주택의 후순위 임차인은 선순위 근저당권, 다른 임차인과의 우선변제권 취득일자 선후, 최우선소액임차인 해당 여부에 따라 배당받을 수 있는 금액이 달라짐

  3. 최우선소액임차인에 해당되는지는 근저당권 설정일 당시 기준으로 판단해야 함

  4. 전세사기피해자는 경매 등에서 배당받지 못한 보증금 중 일부 금액을 국가로부터 지원받을 수 있음

<문의내용>

대전 유성구 소재 다가구주택에 살고 있는 세입자입니다. 2022년 2월 신축된 주택에 보증금 1억 5천만원에 계약을 하였고, 계약 당시 채권최고액 8억 4천만원의 은행 선순위 근저당권이 있는 걸 알고 입주했습니다. 그런데 최근 법원으로부터 은행에서 경매를 넣었다고 연락을 받았습니다. 현재 거주 중인 주택은 총 7가구로, 확정일자는 가장 먼저 받았으나 전입신고는 저를 포함해 4가구가 같은 날 했으며(보증금 액수는 각각 1억 4천~5천만원 사이), 제가 전입신고를 한 이후 나중에 전입신고를 한 나머지 3가구의 보증금은 각각 1억 8천만원, 1억 2천만원, 1억 5천만원입니다. 경매에서 보증금 일부라도 배당받을 수 있을까요?

<상담내용>

1. 후순위 임차인은 경매에서 대항력 인정되지 않아 낙찰 시 보증금을 전액 회수하지 못하더라도 퇴거해야 함

임대차계약 당시 근저당권, (가)압류 등이 있는 상태에서 임대차계약을 한 이른바 ‘후순위 임차인’은 주택임대차보호법상 대항요건(주민등록, 주택의 인도)과 확정일자를 갖추었더라도 임차주택에 대한 경매에서 말소기준권리인 위 근저당권, (가)압류 등보다 후순위이므로 낙찰자에 대하여 임대차계약으로 대항할 수 없습니다. 여기서 대항할 수 없다는 것은 낙찰자에게 임대인 지위가 승계되지 않아 더 이상 임차주택을 점유할 권한이 없다는 의미입니다. 따라서 근저당권자가 신청한 경매에서 임차주택이 낙찰된 경우 보증금을 전액 회수하지도 못하더라도 일단 퇴거를 해야 하고, 만약 퇴거하지 않을 경우 낙찰자가 부동산인도명령을 받아 강제집행을 할 수 있습니다.

2. 다가구주택의 후순위 임차인은 선순위 근저당권, 다른 임차인과의 선후관계, 최우선소액임차인 해당 여부에 따라 배당받을 수 있는 금액이 달라짐

  등기부 상 하나의 건물에 여러 가구가 있는 다가구 주택의 후순위 임차인은 선순위 근저당권의 피담보채무액, 다른 임차인의 보증금액 및 우선변제권 취득일자 선후관계, 최우선소액임차인 해당 여부에 따라 배당받을 수 있는 보증금 액수가 달라집니다.

  주택임대차보호법에서는 후순위 임차인이라고 하더라도 보증금이 지역별로 일정 금액 이하인 경우에는 보증금 중 일부를 최우선적으로 변제받을 수 있도록 하는 최우선소액임차인·보증금 규정을 두고 있어(법 제8조 및 시행령 제10, 11조), 위 규정상 최우선소액임차인의 기준에 해당되는 경우에는 주택가액(경매에서 실제 배당할 금액)의 1/2 한도 내에서 다른 최우선소액임차인들과 함께 법에서 정하고 있는 최우선소액보증금만큼은 1순위로 배당을 받을 수 있습니다.

  그러나 이에 해당되지 않는 경우에는 다른 최우선소액임차인, 근저당권자에게 우선 배당되고 남은 금액을 임차인들과 사이에 우선변제권 취득일(확정일자를 받은 날과 주민등록, 점유개시를 한 다음 날 중 늦은 날) 순으로 배당을 받기 때문에 배당순위에 따라 보증금을 배당받지 못할 가능성도 있습니다.

3. 최우선소액임차인에 해당되는지는 근저당권 설정일 당시 기준으로 판단해야 함

  주택임대차보호법에서는 최우선소액임차인의 범위와 관련하여, 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 담보물권이 설정된 시점의 보증금 기준을 적용하도록 정하고 있습니다. 따라서 임차주택의 등기부 상 선순위 근저당권설정등기일을 확인하여 아래 표의 기준일 및 지역별 금액을 기준으로 최우선소액임차인의 해당 여부와 최우선으로 배당받을 수 있는 소액보증금 액수를 확인해야 합니다.  

상담사례의 경우, 상담자의 보증금(1억 5천만원)이 계약 당시인 2022년 2월 대전광역시의 최우선소액임차인 기준(7천만원)을 초과하여 최우선소액임차인에 해당되지 않으므로, 근저당권자보다 후순위로 배당받을 수밖에 없습니다. 다만 해당 주택의 다른 임차인들의 보증금 액수(1억 2천만원~1억 8천만원)도 모두 위 최우선소액임차인 기준에 해당되지 않기 때문에, 선순위 근저당권자 및 조세채권 등 기타 선순위권자에게 배당되고 남은 금액을 같은 날 전입신고한 다른 임차인들과 보증금 액수에 비례하여 동순위로 배당받을 수는 있습니다.

 4. 전세사기피해자는 경매 등에서 배당받지 못한 보증금 중 일부 금액을 국가로부터 지원받을 수 있음

  2026년 4월 전세사기 특별법 개정을 통해 보증금 1/3 최소보장제가 도입되어 11월부터 시행 예정입니다. 위 최소보장제는 임차인이 경매 등을 통하여 회수한 금액이 보증금의 3분의 1(‘최소보장금’)에 미치지 못할 경우 그 부족금을 지원해주는 것입니다. 다만 그 적용범위가 전세사기 특별법 제3조 제1항 각 호의 4가지 요건을 모두 충족하는 전세사기피해자 또는 제3조 제1항 제2호 및 제4호의 요건을 충족하는 임차인에 한정되기 때문에, 전세사기피해자등으로 결정을 받은 임차인만 지원을 받을 수 있습니다. 구체적인 지원 가능 여부는 전세사기피해지원센터나 거주하시는 시·군·구청에 문의해보시기 바랍니다.