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[260731]이달의 상담사례_다가구주택 임차인인데 보증금을 못 돌려받고 있어요!

  • 7월 31일
  • 2분 분량

최종 수정일: 8월 1일



Q. 다가구주택 임차인인데 보증금을 못 돌려받고 있어요!




<문의내용>

서울 다가구주택에 거주 중인 세입자입니다. 계약서상 보증금은 1억 2,500만 원이지만 별지에 작성된 실제 보증금은 1억 1,000만 원입니다. 2020년 5월 23일부터 중기청 대출을 통해 2년씩 3회(총 6년) 계약을 이어왔으며, 만기일은 2026년 5월 23일입니다. 입주 전인 2020년 3월에 이미 임대인의 근저당권 7억 2,000만 원이 설정되어 있었고, 저는 2달 뒤 입주하며 전입신고 및 확정일자를 갖추었습니다.

2026년 1월에 임대인에게 갱신 거절 의사를 밝혔을 때는 만기에 맞춰 보증금을 준비하겠다고 했으나, 만기일이 다 되자 "새로운 전세 세입자가 들어오지 않아 보증금을 돌려줄 수 없다"며 대출도 불가능하고, 보증금을 돌려줄 수 없다는 입장만 반복하고 있습니다. 전입세대열람원을 확인해 보니 총 12명의 임차인이 적혀 있으나(불법 개조로 실제 14가구 거주), 저는 확정일자 순위로 3번째입니다. 보증금을 돌려받기 위해 어떻게 대응해야 할까요?


<답변내용>


1.근저당권 설정일(2020년 3월) 기준 소액임차인 범위에 해당하여 최대 3,700만 원까지 최우선변제금 보호 가능

본 임대차 관계는 선순위 근저당권이 설정된 2020년 3월 당시의 주택임대차보호법 시행령을 기준(서울 지역 소액임차인 보증금 기준: 1억 1,000만 원 이하)으로 판단합니다. 상담자의 실제 보증금이 1억 1,000만 원이므로 소액임차인에 해당하여, 경매 진행 시 다른 채권자보다 우선하여 최대 3,700만 원까지 최우선변제금으로 배당받을 수 있습니다.


2.경매 시 선순위 근저당 및 다른 소액임차인 배당금으로 인해 보증금 전액 회수는 불확실

(경매 시뮬레이션)

해당 주택의 감정가를 약 14억 원, 낙찰가를 약 11억 원(서울 매각가율 반영)으로 가정했을 때

2020년 당시 주택 담보 대출금 액수(6억원)를 고려하고 은행의 담보대출 관행을 고려해 2020년 3월 당시 은행이 파악한 해당 다가구 주택의 탁상감정 가격이 대략 12억원이라고 추정했습니다. 그 사이 6년간 오른 토지 가격 등을 감안해 주택 감정가격이 14억원 정도라고 추정했습니다.


  • 소액임차인 최우선변제: 불법 개조 세대를 제외한 12명이 모두 소액임차인일 경우, 총 4억 4,400만 원(3,700만 원 × 12명)이 먼저 배당됩니다.

  • 선순위 근저당 변제: 남은 매각대금 약 6억 5,600만 원에서 은행 근저당 채무(6억 원) 및 연체이자가 변제됩니다.

  • 결과: 근저당 변제 후 남는 금액이 거의 없기 때문에, 확정일자 3순위라 하더라도 최우선변제금(3,700만 원)을 제외한 나머지 보증금을 경매를 통해 전액 회수하기는 쉽지 않은 구조입니다.


3.즉각적인 소송 및 경매 진행보다는 임대인의 경과 관망 및 다른 재산 상태 조사가 우선 필요

현재 상태에서 당장 보증금반환청구소송을 제기하고 경매를 진행하더라도 보증금 전액을 곧바로 회수하기 어렵습니다. 따라서 무작정 강제집행을 서두르기보다는 임대인의 변제 노력이나 자금 확보 상황을 조금 더 지켜보는 것이 현실적입니다. 이와 함께 임대인의 주소지 등기부등본 확인 등을 통해 임대인의 다른 재산 상태를 미리 조사해 두는 것이 권장됩니다.


4.다가구주택은 안전한 보증금 회수를 위해 전세보다 보증금이 적은 월세 계약 체결이 바람직함

다가구주택은 단독주택으로 분류되어 타 가구의 보증금 규모 및 정확한 선순위 채권액을 파악하기가 매우 어렵습니다. 따라서 다가구주택으로 이사할 경우 임대료 부담이 다소 있더라도, 보증금 미반환 리스크를 최소화하기 위해 보증금이 적은 월세 계약을 체결하는 것이 가장 안전합니다.

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