[260630]이달의 상담사례_계약만기가 얼마 안 남았는데 임대인이 보증금을 못 돌려줄 거 같아요!

계약만기가 얼마 안 남았는데

임대인이 보증금을 못 돌려줄 거 같아요!

1. 먼저 묵시적 갱신이 되지 않도록 임대차계약의 종료사실을 확실히 해두어야 함

2. 보증금을 못 받은 채 이사를 가게 된다면, 먼저 주택임차권등기를 마친 후 이사를 해야 대항력 및 보증금에 대한 우선변제권 유지 가능

3. 임대인이 보증금을 계속 반환하지 않는다면 보증금반환청구소송 및 경매신청까지 고려해야 함. 지연손해금은 주택을 인도해야만 청구 가능

4. 임대인이 보증금을 반환할지 확실치 않은 상태에서 새로 이사갈 집을 계약하는 것은 신중하게 선택해야 추가적인 손해를 피할 수 있음

<문의내용>

보증금 2억원에 전세로 살고 있는 세입자입니다. 직장과 거리가 좀 있어서 8월 9일 계약기간이 만료되면 다른 곳으로 이사를 가려고 계획 중입니다. 이미 5월 초에 임대인에게 만기 시 연장하지 않고 이사를 가겠다고 문자를 보냈고, 임대인이 전화가 와서 집을 내놓겠다고는 하였는데, 1달 반이 지난 지금까지 보러 오는 사람이 없습니다. 이제 만기까지 한달 정도밖에 안 남았는데, 임대인은 새로 들어오는 사람이 있어야 보증금을 돌려줄 수 있다고 하니, 언제 계약이 될지 알 수 없어 아직 이사갈 집도 알아보지 못하고 있는 상황입니다. 계약기간이 끝나면 임대인에게 보증금반환청구소송을 해야 할지, 계속 거주해야 할지 아니면 이사를 가야할지 여러 가지로 고민인데 어떻게 해야 할까요?

<상담내용>

1. 먼저 묵시적 갱신이 되지 않도록 임대차계약의 종료사실을 확실히 해두어야 함

일단 임대기간 만료시 보증금을 돌려받기 위해서는 임대차계약의 종료가 인정되어야 하는데, 주택임대차보호법 상 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우 묵시적으로 계약이 갱신되어 임대차계약이 종료되지 않을 수 있습니다. 다행히 상담자는 계약기간이 끝나기 약 3개월 전에 임대인에게 만기 시 연장하지 않고 이사를 가겠다고 문자를 보낸 사실이 있어 계약이 묵시적으로 갱신되지 않고 8월 9일에 만료가 된다고 할 수 있습니다. 다만 임대인이 위 문자에 답장을 하지 않고 전화로만 알겠다고 하였으며, 통화녹음은 되어 있지 않다고 하니, 다시 임대인에게 문자, 통화 등을 통해 위 일자에 계약이 만료되는 점을 확인해둘 필요가 있습니다.

2. 보증금을 못 받은 채 이사를 가게 된다면, 먼저 주택임차권등기를 마친 후 이사를 해야 대항력 및 보증금에 대한 우선변제권 유지 가능

임대차계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환해주지 않는 경우, 보증금 반환 시까지 임차주택에 계속 거주할지 아니면 이사를 갈지는 임차인이 선택할 사항이나, 이사를 가게 된다면 먼저 임차주택에 대하여 주택임차권등기를 마친 후 이사를 가야 주택임대차보호법 상 대항력 및 보증금에 대한 우선변제권이 유지가 되어 추후 경매 배당시 불이익을 받지 않습니다. 주택임차권등기는 임차주택 소재지 관할법원에 신청하며, 신청 후 등기완료 시까지 약 2~3주가 소요되며, 등기부에 등기가 완료된 것을 확인한 후에 이사 및 전출을 해야 합니다.

3. 임대인이 보증금을 계속 반환하지 않는다면 보증금반환청구소송 및 경매신청까지 고려해야 함. 지연손해금은 주택을 인도해야만 청구 가능

보증금을 받을 때까지 임차주택에 계속 거주할 예정이라면 주택임차권등기를 할 필요는 없으나, 임대인이 계속 보증금을 반환하지 않는다면 결국 보증금반환청구소송을 통해 판결을 받아 임차주택에 대한 경매를 통해 보증금을 회수해야 합니다. 보증금반환청구소송 시 만약 임차주택에서 이사를 나간 경우라면 이사일(인도일) 다음날부터 연 5%의 지연손해금을 함께 청구할 수 있으나, 계속 거주하는 경우라면 보증금 원금만 청구할 수 있습니다.

4. 임대인이 보증금을 반환할지 확실치 않은 상태에서 새로 이사갈 집을 계약하는 것은 신중하게 선택해야 추가적인 손해를 피할 수 있음

임대인이 보증금을 반환할지 확실치 않은 상태에서 새로 이사갈 집을 계약하는 것은 신중할 필요가 있습니다. 현재 집에서 받은 보증금으로 새로 이사갈 집의 보증금을 내는 것을 계획했다가 보증금을 받지 못하는 경우 계약 해지로 인해 계약금을 포기하는 등의 추가적인 손해가 발생할 수도 있기 때문입니다. 이 경우 현 임대인에게 미리 위와 같은 손해가 발생될 수 있다는 점을 알린 경우에는 손해배상청구를 할 수 있으나, 임대인의 자력이 없는 경우에는 실제 회수가 어려울 수도 있습니다. 따라서 이사를 꼭 해야 하는 상황이라면 다른 방법으로 보증금을 마련하거나 월세 계약을 하는 것이 안전하며, 임대인이 보증금을 지급할 구체적인 계획이 있거나 새로운 세입자와 계약을 한 것이 확인된 다음에 새로운 계약을 하는 것이 바람직하겠습니다.